500만원 월세 만드는 재테크

1. 꼬마빌딩의 개념

가치가 50억원 미만인 수익형 부동산

5층 전후

연면적 1,000 제곱미터 (300평) 미만

 

10억원 ~ 50억원 사이의 모든 수익형 부동산 : 상가주택, 다가구주택, 원룸건물, 근생 빌딩, 사무용 빌딩

 

2. 우량 물건

리모델링하면 예쁘게 변할 자질이 있는 물건

입지가 좋아 신축하면 좋은 물건

 

1) 접근성 : 전철역 500미터 이내 또는 버스정류장 3분 이내

2) 연식 : 준공 15년차 ~ 30년차 정도

3) 미래 가치 내포 : 향후 용도 변경 예상되는 물건(전철역이 생긴다든지, 토지이용계획확인서 체크, 도로를 지하화하고 지상을 가로공원화 하는 지역 등)

4) 증축 가능한 물건 : 허용 용적률, 건폐율에 비해 현저히 낮게 지은 건물 등

 

3. 월세 500만원 만들려면

 

아래 중 하나 택1

 

1) 구분상가 1~2칸

2) 지식산업센터 2칸

3) 고시원

4) 원룸건물 1동

5) 상가주택 1동

6) 소형아파트 5채
7) 역세권 빌라 6채

8) 미군 렌탈하우스 2채

 

 

1) 구분상가

7억원짜리 2칸 정도

(택지지구 내에 똘똘한 상가 1칸 또는 강북권 아파트 단지내 7억원 짜리 상가 2칸)

(강남에서 멀어질 수록 수익률은 조금 올라간다)

(기대수익률 3.7~5.5%)

 

 

2) 지식산업센터

주로 구로, 금천, 성동, 영등포, 판교, 동탄2, 미사에 분포함

영등포를 기준으로 6.5억 60평 짜리를 매입한다면 3000/250 기대할 수 있다. 60평 짜리 2칸 산다면 13억원으로 500만원을 얻는 것이 가능하다.

(기대수익률 4.5~5%)

 

 

3) 고시원

저소득층을 위한 주거 시설이며 근린생활시설에 설치

보증금은 10만원이고 월세는 선불로 낸다(한 달 살고 월세 내고 한 달 사는 식)

강북권 기준으로 보증금 없이 25~40만원

좀 복잡하므로 패스. 차라리 스터디 카페 운영이 더 낫다

 

 

4) 원룸 건물

강북권 전철역세권 입지한 신축 5년 이내 매가 20억원 짜리 건물 예시

보증금 6억원에 월세 500만원 쯤 나오는 원룸건물 임대수익률 4.3%

종잣돈 14억원으로 본인 거주를 겸하고 월세 500만원을 얻을 수 있다.

본인이 거주하지 않는 경우 주인 세대를 전세 2억원에 내놓는다고 하면 보증금 8억원에 월세 500만원이 나와 임대수익률 5%가 된다. 이 경우 종잣돈 12억원이 필요하다.

 

 

5) 상가주택 1동

수도권 택지지구의 점포 겸용 단독주택부지 청약에 성공하면 상가주택을 신축할 수 있다.

4층 짜리 상가주택은 평균 20억원 전후이다.

서울 강북권 40평 대지상의 상가주택은 20억원 전후

1기 신도시 70평 대지상의 상가주택도 20억원 전후

광교 신도시는 20억 살짝 초과하고 위례신도시는 25~30억원 선이다.

상가주택은 1층은 점포로 나머지 층은 다가구 주택과 주인용 세대로 구성된다.

1층은 점포, 2~3층은 층마다 방 2칸짜리 다세대 2가구씩, 4층은 주인세대

 

예시) 강북권

대지 40평, 지상 4층 건물, 층당 23평

1층 점포는 3000/200

2층 다가구는 2가구에서 총 4000/140

3층 다가구는 2가구에서 총 4000/140

합계 보증금 1.1억 / 월세480

매가 20억원

만일 주인세대를 2억원에 전세놓는다면 종잣돈 16.9억이 필요하다.

 

월세 500만원이 나오는 원룸건물은 12억원이 들지만 상가주택은 5억원 정도 더 필요한 셈이다.

상가주택이 왜 비싸냐 하면 관리가 편하기 때문이다.

상가주택은 임차인이 최대 5명이지만, 원룸 건물은 임차인이 20명 가까이 된다.

 

 

6) 소형 아파트 5채

아파트는 현 시점 기준 너무 불리해졌으므로 패스

아파트는 1채당 5억원에 보증금 1억원/월세100만원 이라고 가정하면 총 25억원이 필요하다.

 

7) 역세권 빌라 6채

2.7억짜리 6채를 매입하여 월세놓으면 1채당 보증금 3000/월세80만원 이므로 총 14.4억이 필요하다.

빌라는 투자자가 준공공임대사업자를 내어 8년간 투자한다면 채당 2~3천만원이란 소액으로 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

 

8) 오피스텔 7채

2억원짜리 7채를 매입하면 1채당 보증금 1000/월세70만원이 들어오는데 총 13.3억원이 필요하다.

단점은 시세차익은 얻을 수 없고 오피스텔 군락을 이룬 곳은 임대놓기도 어렵고 매도도 어렵다.

 

9) 미군 렌탈하우스 2채

평택미군기지에 있다.

임대수익률 6% ~ 10%까지 가능하다

 

렌탈하우스 6.5억짜리, 4억짜리를 구매하면 총 10.5억이 필요하다.

 

6.5억 짜리 -> 렌탈비 420만원이고 관리비는 70만원 제하면 총 수익은 350만원이다.

4억짜리 -> 렌탈비 250만원이고 관리비는 70만원 제하면 총 수익은 180만원이다.

 

미군 주택수당은 한미협정에 따라 우리나라 예산으로 지원되고 있으며 매년 3~5%씩 예산이 증가하고 있다.

렌탈하우스는 1년마다 임대차 갱신을 하는데 이때마다 투자자가 굳이 요구하지 않아도 임차인의 계급별로 인상된 주택수당으로 알아서 인상해준다.