[종합] 매주 100만원 받기, 월세 400만원(상가, 담보대출, 신용대출)

[요약]

대출 이자를 제외한 월세 순이익이 100만원 나오는 상가 4개를 가지면 매주 100만원 받을 수 있다.

 

 

[투자 예시]

매매가	3억 8,800만원
대출	3억 4,800만원
'본인 투자금'	4,000만원
'보증금'	2,000만원
실 투자금('본인 투자금' - '보증금) ->취등록세, 인테리어비, 중개비도 추후 추가해야함.	2,000만원
'월세'	200만원
'대출이자'	87만원(연이율 3%)
순이익('월세' - '대출이자')	113만원
연 수익률('순이익'*12개월/'실 투자금')	67%(113만원*12개월/2,000만원)

 

[핵심 문장]

[기본 개념]

위와 같은 상가 4개를 가지면 매주 100만원을 얻는 것이다.

실 투자금은 2,000만원이다.

하지만 저런 매물을 볼 수 있는 '눈'이 있어야 한다.

월급쟁이라면 언제든지 짤릴 수 있다.

월급쟁이는 쉬면 돈을 얻을 곳이 없다.

하지만 월세 받기는 1초도 쉬지 않으며, 나는 투입해야 할 시간이 매우 적다.

유대인들은 부동산을 한 번 사면 절대 팔지 않는다. 그만큼 입지가 가장 좋은 곳에 구입을 하며, 임대 소득을 대대로 물려준다.

꿈과 목표가 필요하다.(월세를 400만원 받겠다. 월세로 연봉 1억이 되겠다. 등등...)

 

[실행방법]

종잣돈 마련 방법을 파악한다.(신용대출, 마이너스 통장, 보험 약관 대출, 청약 통장 담보 대출, 퇴직금 조기 수령, 전세집을 월세로 전환, 본인이 살고 있는 집을 담보로 대출 등등..)

대출 이자율을 낮추기 위해 신용 등급을 관리한다.

현재 기준 신용등급은 토스, 페이코, 카카오뱅크에서 무료로 확인가능하다. 서로 확인해달라고 안달났다.

대출은 받을 수 있는 만큼 최대한 많이 받아야 실투자금 대비 수익률이 올라간다.

주거래 은행 뿐만 아니라 주거래 은행직원, 주거래 중개사, 주거래 지역을 만든다.

원룸 10개 굴리는 것 보다 월세가 많이 나오는 큰 평수의 상가 1개가 관리하기가 편하다.

부동산 공부는 끝이 없기 때문에 투자할 수 있는 자금과 타이밍이 맞다면 가능한 빨리 실행에 옮겨라.(단, 섣부른 실행은 경계)

 

[입지선정]

일자리가 많은 곳

집과 일자리가 가까운곳

상업시설이 많고 교통이 편리한 곳

지하철 역 가까운 곳

서울

'2030 서울 도시 기본 계획' 참고

3 도심 -> 한양도성, 영등포+여의도, 강남

7 광역 중심 -> 용산, 청량리+왕십리, 창동+상계, 상암+수색, 마곡, 가산+대림, 잠실

12 지역 중심 -> 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포+공덕, 연신내+불광, 목동, 봉천, 사당+이수, 수서+문정, 천호+길동

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 주목하라.

 

[상품선정]

아파트 : 차익으로 수익을 낸다.

다세대, 빌라 : 차익도 애매하고 월세도 애매하다.

오피스텔 : 월세는 높으나 차익이 적다.

오피스, 상가 : 월세가 높으며, 어느정도 차익을 기대할 수 있다. 단, 주택에 비해 물건 구하기가 어렵다.

 

수익 = 월세 + 보유평수*지가 상승분

부자 되는 법 = 월세 + 보유 부동산

 

[팁]

단골 지역을 만들어라(은행, 부동산, 지역, 인테리어)

각 분야의 전문가를 최대한 활용하라. 비용을 아까워 하지 마라. (인테리어, 중개사, 법무사)

부자가 하는 방법을 따라하면 부자가 될 수 있다.

부자들은 대출을 매우 똑똑하게 활용하며, 대출의 노예가 아니라 대출의 주인이 된다.

사장은 대출을 받아서 직원에게 투자금을 넣고, 투자금 이상으로 수익을 내는 사람이다.

오래 거래할 부동산중개사에게는 절대 수수료를 깎지 않는다.

오피스텔이나 상가를 매입시 부가가치세 납부해야한다. 부동산 가격 = 건물+토지. 건물분 가격의 10%를 매도인에게 별도 지급해야함.(토지는 면세), 매매가가 6억이고 건물분이 60%라면 3,600만원 부가세를 매도인에게 납부해야함. 매수인이 임대사업자 등록하면 3개월 뒤 환급 받을 수 있음. 단, 사업 포괄 양수도 계약시 부가세 안내도 됨(매수 매도인 둘다 모두 임대사업자인 경우)

주택의 취득세는 1.1%, 주택 외는 모두 4.6% -> 카드 무이자 할부 이용하자.

싸게 사서 인테리어 하는 것보다 조금 더 주더라도 인테리어 된 집 사는 게 낫다.(비싼 만큼 대출을 더 받을 수 있다.)

 

[물건 거래]

계약의 일방적 파기를 막기 위해 중도금을 빨리 넣어라. 계약 일정보다 미리 넣어도 상관없다.

계약금을 위약금으로 배액배상한다는 문구를 계약서에 넣어라.

건물의 하자 여부는 매도자와 중개사를 통해 지속적으로 확인하라.

대출 가능여부는 계약 전에 반드시 확인하라.

물건을 볼 때는 사고 싶은 티를 절대 내지 마라.

 

[임장 시 체크리스트]

1. 경매

개요		건물 체크리스트
사건번호	2018타경2580	노후도	없음
감정가	3억4천만원	주차대수	양호
최저가	2억7천만원	도시가스 여부	O
매각기일	2018.10.27	누수 여부	X
소재지	서울시 금천구	승강기 유무	O
면적	38평	채광	O
준공일자	2014.10	관리비 체납 여부	X
주위 환경 체크리스트		관리 사무실 연락처	02-345-6789
지하철역과 거리	가산디지털역 700M	중개사무소 연락처	02-755-1234
버스정류장 거리	정류장 인접	매매금액	3억4천
편의시설	GS25, 스타벅스	급매금액	3억4천
관공서	주민센터	전세금액	-
개발호재	서부간선 지하화	월세금액	200만원
교육여건	산업시설 위주	매매수요	많음
유해시설	철도 소음	임대수요	많음

 

2. 주택

주소 서울시 광진구
면적 대지 20평
준공연도2008년
주변시설	유무	거리	기타
지하철역	O	200M	어린이대공원역
버스정류장	O	100M
대형마트	O
재래시장	O
편의점	O
4차선 도로	O
위해시설	O
초등학교	O
중	O		광진중
고	X
대	O		건대, 세종대
학원	X
개발호재	X
관공서	X
공원, 산, 강	O		어린이대공원

 

 

건물 내외부
방의 개수	3	도배	중
채광	상	수도	O
장판	중	관리비 미납	X
도시가스	X	누수	X
승강기	X	전세금	2억3천
주차대수	2	매매금	3억
월세금액		임대수요	중
매매수요	중	내부 청결도	중
중개사무소 전화번호		관리소 전화번호

 

 

3. 상가

주소	서울시 광진구
면적	대지 20평
준공연도	2008년
주변시설	유무	거리	기타
지하철역	O	200M
버스정류장	O	100M
대형마트	O
재래시장	O
아파트	O
업무지역	O
병원	O
학원	O
소규모 공장	O
소형 사무실	X
주거지역
아파트 밀집	X
다세대 주택 밀집	X
사무실 밀집	X

 

건물 내외부
인테리어	O	도배	중
채광	상	수도	O
장판	중	관리비 미납	X
도시가스	X	누수	X
승강기	X	임대료	350만원
주차대수	2	권리금	X
임대료 미납	X	매매금액	6억
임대수요	중	내부 청결도	중
중개사무소 전화번호		관리소 전화번호

 

[연체 관리]

1. 지급명령 신청서 제출

2. 서면 심리

3. 지급명령 결졍

4. 송달

5. 채권자에 대한 송달

6. 이의 신청